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深度 | 曼哈顿的超级零售综相符体Hudson Yards,敢把赌注押在时装零售吗?
发表于:2020-01-10 05:41 分享至:

“IF×BoF”栏现在是《第一财经》与《BoF时装商业评论》说相符推出的崭新栏现在,为您挑供国内外时装、零售、商业和科技等有关周围的深度报道。

美国纽约——本周,占地 28 英亩的曼哈顿零售综相符体哈德逊庭院(Hudson Yards)即将开业,而这并不光仅是一座被腾贵摩天大楼环绕的购物中心。对那些即将进驻这座玻璃钢筋修建的时装品牌来说,它们能够说是赌了一把,赌的是实体零售的异日。

以前这 10 多年,耗资 250 亿美元的哈德逊庭院被捧上了天,被誉为美国史上周围最重大的幼我地产开发项现在。完善后,哈德逊庭院内将有 5 座写字楼、4000 个住宅单元、共计 100 万平方英尺的零售面积,以及 1 家高端健身品牌 Equinox 开设的奢华酒店。据报道,哈德逊庭院内的艺术与音乐运动场地 Shed ,正积极争夺成为下一个纽约时装周举办地。

庭院的零售空间将在 3 月 15 日开业,挑大梁的是尼曼·马库斯百货(Neiman Marcus)纽约开设的首家分店。庭院共计超过 100 家单品品牌店包括卡地亚(Cartier)、Louis Vuitton 等糟蹋品巨头,还有 Mack Weldon、M.Gemi 等电商品牌。餐饮品牌包括西班牙美食长廊,以及挑供果汁的“鸡尾酒吧”,Kith 品牌设计的装配空间很正当拍照发 Instagram,旨在吸引更年轻客群。

哈德逊庭院的建设完善,恰恰走到了整个零售业的关键节点。以前 10 年,随着亚马逊(Amazon)等一多电商企业一向吞食市场份额,关门停业的购物中心和商店已经有几千家。仅是本周就有 Abercrombie & Fitch、Victoria’s Secret、Gap 宣布要关店。与此同时,消耗者在体验和娱乐的消耗超过了服装。按照市场调研公司欧睿国际(Euromonitor)五门走势,消耗者在服装方面的开支异日两年的添速将在 1 %旁边五门走势,矮于 2016 年的近 4 %。但与此同时五门走势,人们越来越多为旅游、娱乐、健身等以“生活手段”为主导的运动买单。

全项现在渲染图 | 图片来源:对方挑供

入驻哈德逊庭院的商店,就是在这栽令人忧忧郁的氛围里完善了建设。这个由高级住宅公寓、顶级办公楼、公共和零售空间构成的同化用途生态体系可谓是自给自足,憧憬能将零售行为一栽生活手段落地。这个概念也是被糟蹋品牌全然批准的概念:去年 12 月,路威酩轩集团(LVMH)收购了贝尔蒙德奢华酒店集团(Belmond),并计划在伦敦打造专属的超大型综相符体(Dior、Fendi 等路威酩轩旗下的五个品牌在哈德逊庭院都有门店)。

哈德逊庭院(表现出)都市零售业的重塑,答该说是‘后互联网时代’都市零售业的重塑,零售顾问 Doug Stephens 说,“倘若你是相通 Louis Vuitton 如许的糟蹋品零售商,你会期待跟上这栽重塑。这要远远超出你那些打着 Logo 的手袋。这边说的是那栽生活手段,那栽‘做本身想做的事’的解放。”

Related Urban 总裁兼首席实走官 Ken Hismel 外示,The Shops 在哈德逊庭院的门店正基于如许的设计理念:以团体购物体验驱动出售,而不是陈列的特定产品。换句话说,商店不答孤立于团体空间之外,而是行为整座综相符体的一片面。

零售和餐饮有着一致的主要性,酒店或文化场所也相通,一切这些元素都构成了影响消耗者感知的全矩阵,”他说,“他们触摸到的每一寸空间,都该有质感出多的体验。”

哈德逊庭院的建设过程,也折射出零售业近年发展的跌宕首伏。该项现在构思完善于 10 年之前,当时传统零售还异国崩落,但后来也因经济阑珊推迟。哈德逊庭院也不是唯一的“超级零售地产综相符体”。在洛杉矶,地产巨擘 Rick Caruso 去年秋季为 Palisades Village 购物中心揭幕。在新泽西州,哈德逊河岸的另一头,建首了的 American Dream 购物中心下个月也将正式开业。在伦敦,国王十字街区的新购物中心 Coal Drops Yard 去年开业。而在亚洲消耗力一向走高的中东地区和中国,地产商们望到了实体零售更大的机会。

美国的 Palisades Village、哈德逊园区所用的零售策略是否奏效还有待不都雅察,题目是,人们来到购物中心吃吃西班牙幼菜,摆拍发发Instagram,就必定会在这边买包买鞋吗?

Himmerl 和他的团队以 1500 万到 2200 万的年客流量做出售预估,吸引到了一片面零售租户——这个客流量中有很大一片面来自游客。但美国旅游业正在下滑,对纽约旅游零售至关主要的中国游客,现在更情愿在国内花钱。尽管距离高线公园(High Line)更近,哈德逊庭院要和曼哈顿星罗棋布的奢华零售主意地竞争,其中包括哥伦比亚圆环区内、同属综相符地产开发商 Related 的时代华纳中心(Time Warner Center)。

图片来源:对方挑供

The Shops 在正式开幕当日租赁率达 90 %,这对新开业项现在来说已经有余令人印象深切。对片面最早的租户来说,风险已经降得很矮:他们之中许多人签定的是 1 到 2 年的租约,而非标准的 10 年相符同。对开发商来说,对租户挑供激励措施(比如免租)吸引其入驻新开业项现在也已经是业内标准做法( Related 照样保留异国任何租户免租的说法)。

但未必,参添议和的一方也会很忧忧郁,比如总部位于达拉斯的尼曼·马库斯终极照样把主门店空间压缩到了 10000 平方英尺。

与此同时,各品牌亦积极关注选择本身爱的地点开设门店。大周围的关店与停业潮已导致美国零售地产供答过剩,地产一切人不得不接手更短的租期与更矮的租金。

现在的情况很浅易,就是零售商更少了。乐话讲完了,行家都清新大环境已经变了,”一位常居洛杉矶的零售地产经纪人 Jay Luchs 说。

天然了,他说的这个“乐话”指的是零售地产业的从业者们终于批准了如许一个原形:尽管消耗者现在亲自到店购物,但是他们所必要的空间远矮于现在供答。这就是为什么哈德逊庭院,还有 Palisades Village 如许与其理念与风格近似的新开业项现在,照样必要餐饮与其它运动推动零售。

按照麦肯锡询问公司在 2018 年出版的一份通知,在美国,仅去年夏日食品和饮料公司的出售额添长率就创下了 20 多年内新高,与“体验”有关的团体支付(包括健身、博物馆餐馆、外出就餐等)也在 2014 至 2016 年间添长了 6.3 %,同期消耗品团体添长仅为 1.6 %。

Related 异日的收好来源,还将是商业地产租赁和公寓出售,而非零售。地产经纪们说,零售地产在最初几年的回报对地产一切人来说实在太矮了。到了现在,同化用途综相符体也面临如许的题目。这意味着对 Related 来说,哈德逊庭院的成功并不来自其零售片面;但对其零售租户来说,入驻项现在照样像是下一场赌。

从象征意义来说,哈德逊庭院答该成为当代零售的“灯塔”。体验、奢华与科技三者结相符达成这般极致,既能确保线上线下消耗之间的无缝对接,也是完善店内体验的最佳试验地。

Related 已经做足准备了,而这才是最令人勇敢的地方。由于倘若连哈德逊庭院终极都会折戟沉沙,大型零售综相符体异日还能去那里去呢?

 

 

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